W świecie charakteryzującym się zmieniającymi się granicami i przemianami gospodarczymi Marbella wykroczyła poza swoją dotychczasową reputację zwykłego „kurortu”, stając się strategicznym miejscem inwestycji. Aby przeanalizować perspektywy na rok 2026, spotkaliśmy się z trójką liderów Engel & Völkers Marbella – naszymi ekspertami odpowiedzialnymi za obsługę największego krajowego i międzynarodowego przepływu kapitału w Marbelli.
Bernd Dellwig | Dyrektor ds. sprzedaży: Marbella East & Puerto Banús Bernd, od 25 lat będący autorytetem na rynku w Marbelli, posiada niezrównaną intuicję wynikającą z praktycznego doświadczenia w zakresie najbardziej dynamicznych obszarów wybrzeża. Od tętniącej życiem, luksusowej dzielnicy Marina po spokojne, skąpane w słońcu wydmy na wschodzie – jego wiedza specjalistyczna w zakresie identyfikowania wyjątkowych okazji, które idealnie wpisują się w indywidualny styl życia, zapewnia klientom strategiczną przewagę. Dla Bernda każda transakcja to „aktywa dziedzictwa”, inwestycja finansowa chroniona przez bezkompromisową jakość życia.
José Vicente Artacho | Dyrektor ds. sprzedaży: Golden Mile & West Dzięki swojej znakomitej, trwającej ponad 25 lat karierze Josevi stał się synonimem najbardziej prestiżowych lokalizacji w Europie Południowej. Jako absolwent kierunku biznes międzynarodowy (USA), posiadający bogate doświadczenie w branży nieruchomości i analizie rynkowej, specjalizuje się w strategicznym pozycjonowaniu aktywów oraz transakcjach dotyczących nieruchomości z najwyższej półki. Dzięki doświadczeniu zdobytemu podczas wielu cykli rynkowych Josevi pozostaje głównym doradcą wymagających rodzin pragnących zadomowić się w ekskluzywnych enklawach Marbelli.
Neil Mailer | Nowy kierownik ds. rozwoju: Koncentrując się przede wszystkim na nowych inwestycjach, Neil ściśle współpracuje z deweloperami, inwestorami i nabywcami w całym regionie Marbelli. Jego rola polega na identyfikowaniu możliwości, kształtowaniu pozycjonowania produktów oraz zapewnianiu, że każdy projekt jest dostosowany do aktualnego popytu rynkowego. Dzięki doświadczeniu łączącemu sprzedaż, zarządzanie i wieloletnią praktykę na placach budowy, posiada praktyczną wiedzę na temat projektowania, budowy i realizacji inwestycji. Pozwala mu to oceniać projekty nie tylko z perspektywy komercyjnej, ale także pod kątem jakości, funkcjonalności i długoterminowej wartości. Ściśle współpracuje ze wszystkimi zainteresowanymi stronami, pomagając zapewnić płynne przejście od koncepcji do sprzedaży.
Rozbieżności rynkowe: przejście od transakcji masowych do przejęć o wysokiej wartości
Pytanie: Najnowsze dane wskazują na spadek ogólnej liczby zagranicznych nabywców w całej Hiszpanii. Jednak prognozy na rok 2026 wydają się zaprzeczać tej ogólnokrajowej tendencji. Dlaczego Marbella stanowi wyjątek?
Bernd Dellwig: W ciągu 25 lat pracy na obszarze Marbelli Wschodniej i Puerto Banús byłem świadkiem zasadniczej zmiany w postrzeganiu wartości przez ludzi. Era „łowców okazji” już dawno minęła. Dane z 2026 roku potwierdzają to, o czym od dawna mówię naszym klientom: jedynym wskaźnikiem, który ma znaczenie, jest odporność aktywów. Jeśli przyjrzeć się ostatnim pięciu latom na Wschodzie, tendencja jest oszałamiająca. W 2021 roku mediana ceny nieruchomości we wschodniej części Marbelli wynosiła 2664 euro/m². Do końca 2025 roku liczba ta wzrosła do 4349 euro/m². To nie jest tylko wzrost; to rynek, który na nowo ocenia sam siebie.
Średnia cena obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości: budynki, działki, mieszkania, wille i kamienice – Źródło: Portal Notarialny
Ponadto obserwujemy znaczącą zmianę w zachowaniach: nabywcy przywiązują obecnie większą wagę do wyposażenia domu niż do konkretnej, tradycyjnej lokalizacji. W 2026 roku „idealna” nieruchomość – taka, która oferuje prywatne spa, zaawansowane systemy bezpieczeństwa oraz profesjonalnie wyposażone domowe biura – stała się celem samym w sobie. Dzisiejsi wymagający nabywcy są gotowi zmienić lokalizację, jeśli wyposażenie wnętrz, poprawa jakości życia oraz uzasadnienie finansowe zapewniają wyższą wartość całkowitą.
Josevi Artacho: W kontekście Golden Mile należy przestać postrzegać tę lokalizację jako „nieruchomość” i zacząć traktować ją jako walutę dziedzictwa. Od lat 60. XX wieku obszar ten stanowi schronienie dla najbardziej znanych rodzin Europy. Jego odporność wynika z historii, rzadkości i prestiżu. Nawet gdy na szerokim rynku hiszpańskim obserwuje się spadek wolumenu transakcji, w Golden Mile dochodzi do „kompresji wartości”, gdzie ograniczona podaż spotyka się z nieustannie rosnącym globalnym popytem.
Doskonałym przykładem tego jest przełomowa transakcja, którą niedawno sfinalizowaliśmy: rekordowa nieruchomość o wartości 17 mln euro położona przy plaży w Golden Mile, będąca świadectwem tego, czego poszukuje „łowca wartości” w 2026 roku.
Zawsze powtarzam moim klientom, że są „domy”, a są też „aktywa niepowtarzalne”. Weźmy na przykład naszą ostatnią sprzedaż za 17 mln euro przy plaży na Złotej Mili. Dla niewprawnego oka to ogromna posiadłość o powierzchni 4000 m² z dwiema willami i dziewięcioma sypialniami. Jednak dla rynku to kawałek historii.
Główny dom został zaprojektowany przez Melvina Villarroela. Jeśli znasz Marbellę, znasz jego dzieła – to człowiek, który zdefiniował „duszę” tego miasta, budując Marbella Club i Puente Romano. Kupując dom Villarroela, kupujesz przedmiot kolekcjonerski.
W obecnej sytuacji na świecie w 2026 roku nieruchomość tej klasy stanowi kwintesencję „aktywa dziedzictwa”. Mowa tu o rozległej posiadłości położonej zaledwie 100 metrów od plaży, której głównym atutem są dojrzałe, bujne ogrody, które kwitną od dziesięcioleci.
Golden Mile funkcjonuje na innych zasadach niż reszta rynku, ponieważ jej podstawowy zasób – grunty przylegające do Marbella Club – stanowi najlepszą gwarancję ochrony kapitału.
Neil Mailer: Z punktu widzenia rynku nieruchomości obserwujemy nie tylko zmianę popytu, ale także zmianę oczekiwań.
Dzisiejsi nabywcy są znacznie lepiej poinformowani i znacznie bardziej wybredni. Nie kupują oni jedynie nieruchomości, ale inwestują w koncepcję, poziom obsługi i długoterminowe doświadczenia. Właśnie w tym zakresie nowsze inwestycje mają wyraźną przewagę nad tradycyjnymi ofertami.
Jednym z kluczowych czynników stojących za tym zjawiskiem jest jakość i przewidywalność. W przypadku nowych inwestycji nabywcy dokładnie wiedzą, co otrzymują, a wszystko to poparte jest nowoczesnymi standardami budowlanymi, gwarancjami i znacznie mniejszymi wymaganiami w zakresie bieżącej konserwacji. W porównaniu z nieruchomościami z rynku wtórnego, gdzie często od samego początku wymagane są dodatkowe inwestycje, różnica ta staje się bardzo wyraźna.
Wychodzimy również z okresu silnego rynku sprzedających, na którym ceny odsprzedaży osiągnęły swoje maksymalne poziomy. W miarę jak na rynek trafiają nowe nieruchomości o wyższej jakości, wyposażone w lepsze udogodnienia i charakteryzujące się bardziej funkcjonalnym rozkładem, naturalnie nastąpi pewna korekta cen starszych nieruchomości, które nie odpowiadają dzisiejszym oczekiwaniom. Rynek staje się coraz bardziej selektywny i nie wszystkie nieruchomości osiągną w nadchodzącym cyklu takie same wyniki.
Jednocześnie nabywcy przywiązują coraz większą wagę do łatwości posiadania nieruchomości. Wielu z nich to obcokrajowcy, którzy nie mieszkają tu na stałe, więc kwestie takie jak zarządzanie, bezpieczeństwo i długoterminowa konserwacja odgrywają znacznie większą rolę w procesie podejmowania decyzji.
To również powód, dla którego obserwujemy silny popyt na markowe i obsługiwane inwestycje, w których ten poziom spójności jest wbudowany w sam produkt.
Tak więc, podczas gdy wolumen transakcji może ulegać wahaniom na poziomie krajowym, w Marbelli popyt koncentruje się coraz bardziej wokół dobrze zlokalizowanych inwestycji, które oferują przejrzystość, jakość i długoterminową użyteczność.
Pytanie: Patrząc na perspektywę najbliższych sześciu miesięcy, światowe doniesienia sugerują, że sytuacja geopolityczna w Zatoce Perskiej może skierować ogromny napływ prywatnego kapitału w stronę regionu Morza Śródziemnego. Jak Marbella przygotowuje się na tę sytuację i jaki jest ten „czynnik X”, który sprawia, że Hiszpania jest obecnie tak atrakcyjnym kierunkiem?
Bernd Dellwig: W ciągu najbliższych sześciu miesięcy spodziewamy się „ucieczki w kierunku pewności”. Kiedy w tradycyjnych ośrodkach zarządzania majątkiem gwałtownie wzrasta zmienność, inwestorzy w pierwszej kolejności poszukują jurysdykcji, która nie zmieni zasad w trakcie gry.
Już teraz obserwujemy gwałtowny wzrost liczby zapytań od zamożnych rodzin, które przenoszą swoją „bazę operacyjną”. Niektórzy z nich chcą przenieść swój kapitał, i właśnie w tym przypadku ustawa Beckhama (specjalny system podatkowy) staje się naszą największą przewagą konkurencyjną. Dla przeniesionego specjalisty lub inwestora opodatkowanie hiszpańskich dochodów według stałej stawki 24%, przy jednoczesnym zwolnieniu światowych aktywów z hiszpańskiego podatku przez sześć lat, jest ofertą nie do pobicia. W świecie rosnących podatków Hiszpania skutecznie stworzyła „pas VIP” dla globalnych talentów i kapitału.
Josevi Artacho: Najbliższe sześć miesięcy będzie charakteryzowało się szczytem niedoboru. W miarę jak globalny kapitał z regionu Zatoki Perskiej i Europy Północnej napływa do Marbelli, oczekuje się, że podaż gotowych do zamieszkania nieruchomości w pierwszej linii brzegowej znacznie się zmniejszy.
Aktualne prognozy na rok 2026 wskazują, że ceny nieruchomości luksusowych w Marbelli przewyższą średnią krajową o kolejne 7–9%, co wynika właśnie z tej zmiany sytuacji geopolitycznej. Doświadczeni inwestorzy rozumieją, że „koszt czekania” jest obecnie wyższy niż „koszt wejścia na rynek”. Wykorzystują oni ten sześciomiesięczny okres, aby zabezpieczyć aktywa przed nadejściem kolejnej fali wzrostu cen. Nie szukają już „okazji”; szukają bezpiecznej inwestycji.
Neil Mailer: Patrząc w przyszłość, głównym wyzwaniem nie jest popyt, lecz podaż.
Już teraz obserwujemy rosnące zainteresowanie ze strony międzynarodowych nabywców, zwłaszcza z rynków poszukujących stabilności, odpowiedniego stylu życia oraz dogodnego dostępu w obrębie Europy. Marbella spełnia wszystkie te kryteria, jednak dostępność odpowiednich nieruchomości pozostaje ograniczona.
Jedną z zalet nowych inwestycji w obecnej sytuacji globalnej jest elastyczność. Struktury płatności są często rozłożone w czasie, co zapewnia nabywcom pewien poziom stabilności i możliwości planowania, co nie zawsze jest możliwe w przypadku rynku wtórnego. W okresach niepewności staje się to ważnym czynnikiem.
Z punktu widzenia rozwoju rynku, projekty, które osiągną najlepsze wyniki w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, to te, które są już na zaawansowanym etapie realizacji, mają odpowiednią cenę i są jasno pozycjonowane na rynku.
Nabywcy szybko lokujący kapitał nie chcą podejmować niepotrzebnego ryzyka. Poszukują oni czegoś, co mogą zabezpieczyć już teraz, z jasnym harmonogramem i pewnością co do tego, co kupują.
Dlatego różnica między dobrze zorganizowanymi inwestycjami a pozostałymi projektami staje się coraz bardziej zauważalna. Projekty, które odpowiadają obecnym oczekiwaniom nabywców, będą się szybko sprzedawać, podczas gdy inne będą musiały się dostosować.
Wniosek: Okazja strategiczna dla tych, którzy są przygotowani
Rynek w 2026 roku znalazł się na rozdrożu. Marbella oderwała się od światowych trendów, tworząc doskonałą okazję dla osób poszukujących stabilności instytucjonalnej. Napędzany silnym geopolitycznym wiatrem w plecy, kapitał z Zatoki Perskiej i Europy Północnej o wysokiej wartości netto koncentruje się obecnie na aktywach o długiej tradycji. Jak pokazuje nasz niedawny rekordowy transakcja przy plaży o wartości 17 mln euro, rynek wymaga znacznej premii za architektoniczną renomę, gotowość do zamieszkania oraz bezkompromisową prywatność.