In einer Welt, die von sich verschiebenden Grenzen und wirtschaftlichen Umbrüchen geprägt ist, hat Marbella seinen Ruf als bloßer „Urlaubsort“ hinter sich gelassen und sich zu einem strategischen Investitionsstandort entwickelt. Um die Lage im Jahr 2026 zu entschlüsseln, sprechen wir mit den drei Säulen von Engel & Völkers Marbella, unseren Experten, die dafür verantwortlich sind, die bedeutendste nationale und internationale Vermögensmigration in Marbella zu steuern.
Bernd Dellwig | Vertriebsleiter: Marbella East & Puerto Banús Bernd ist seit 25 Jahren eine feste Größe auf dem Immobilienmarkt in Marbella und verfügt über ein unvergleichliches Gespür für die dynamischsten Gegenden der Küste. Vom pulsierenden Luxus der Marina bis hin zu den ruhigen, sonnenverwöhnten Dünen im Osten – seine Expertise bei der Identifizierung einzigartiger Gelegenheiten, die auf den individuellen Lebensstil seiner Kunden zugeschnitten sind, verschafft diesen einen strategischen Vorteil. Für Bernd ist jede Transaktion ein „Legacy Asset“, eine Finanzinvestition, die durch eine kompromisslose Lebensqualität abgesichert ist.
José Vicente Artacho | Vertriebsleiter: Golden Mile & West Mit einer glanzvollen Karriere von über 25 Jahren ist Josevi zum Synonym für die prestigeträchtigsten Lagen Südeuropas geworden. Als Absolvent eines Studiums der Internationalen Betriebswirtschaftslehre (USA) mit fundierten Kenntnissen in den Bereichen Immobilien und Marktanalyse hat er sich auf strategische Vermögenspositionierung und den Erwerb von Immobilien der Ultra-Prime-Klasse spezialisiert. Dank seiner Erfahrung aus zahlreichen Marktzyklen ist Josevi nach wie vor der erste Ansprechpartner für anspruchsvolle Familien, die in den hochsicheren Enklaven von Marbella Fuß fassen möchten.
Neil Mailer | Manager für Neubauprojekte: Mit einem starken Fokus auf Neubauprojekte arbeitet Neil eng mit Bauträgern, Investoren und Käufern in ganz Marbella zusammen. Im Mittelpunkt seiner Tätigkeit stehen die Identifizierung von Chancen, die Gestaltung der Produktpositionierung und die Sicherstellung, dass jedes Projekt auf die aktuelle Marktnachfrage abgestimmt ist. Dank seines Hintergrunds, der Vertrieb, Management und jahrelange Erfahrung auf der Baustelle vereint, verfügt er über ein praktisches Verständnis dafür, wie Bauprojekte entworfen, gebaut und fertiggestellt werden. Dies ermöglicht es ihm, Projekte nicht nur aus kommerzieller Sicht zu bewerten, sondern auch im Hinblick auf Qualität, Funktionalität und langfristigen Wert. Er arbeitet eng mit allen beteiligten Akteuren zusammen und trägt so dazu bei, einen reibungslosen Übergang vom Konzept bis zum Verkauf zu gewährleisten.
Marktverschiebung: Der Wandel von Massentransaktionen hin zu hochwertigen Übernahmen
Frage: Aktuelle Daten deuten auf einen Rückgang der Zahl ausländischer Käufer in ganz Spanien hin. Der Ausblick für 2026 scheint jedoch dem landesweiten Trend zu widersprechen. Warum ist Marbella anders?
Bernd Dellwig: In meinen 25 Jahren als Makler in Marbella Ost und Puerto Banús habe ich einen grundlegenden Wandel in der Wertvorstellung der Menschen miterlebt. Die Ära der „Schnäppchenjäger“ ist vorbei. Die Daten für das Jahr 2026 bestätigen, was ich unseren Kunden schon lange sage: Die Wertbeständigkeit einer Immobilie ist der einzige Maßstab, der zählt. Betrachtet man die letzten fünf Jahre in Marbella Ost, ist die Entwicklung atemberaubend. Im Jahr 2021 lag der Medianpreis für Immobilien in Marbella Ost bei 2.664 €/m². Bis Ende 2025 stieg dieser Wert auf 4.349 €/m². Das ist nicht nur Wachstum; das ist eine Neubewertung des Marktes.
Der Medianpreis umfasst alle Arten von Immobilien, Grundstücken, Wohnungen, Villen und Reihenhäusern – Quelle: Notarportal
Darüber hinaus beobachten wir eine deutliche Verhaltensänderung: Käufer legen mittlerweile mehr Wert auf die Ausstattung der Immobilie selbst als auf die traditionelle Lage. Im Jahr 2026 ist die „perfekte“ Immobilie – eine, die über einen privaten Wellnessbereich, ein hohes Maß an Sicherheit und professionelle Home-Office-Räume verfügt – zum Ziel an sich geworden. Die anspruchsvollen Käufer von heute sind bereit, ihren Wohnort zu wechseln, wenn die Innenausstattung, die Verbesserung des Lebensstils und die finanzielle Logik einen überlegeneren Gesamtwert bieten.
Josevi Artacho: Im Zusammenhang mit der Golden Mile darf man sie nicht mehr als „Immobilie“ betrachten, sondern muss sie als eine Art „Traditionswährung“ sehen. Seit den 1960er Jahren ist dieses Gebiet ein Rückzugsort für Europas prominenteste Familien. Seine Beständigkeit ist das Ergebnis von Geschichte, Knappheit und Prestige. Selbst wenn der spanische Gesamtmarkt einen Rückgang des Volumens verzeichnet, erlebt die Golden Mile eine „Wertkompression“, bei der ein begrenztes Angebot auf eine stetig steigende weltweite Nachfrage trifft.
Ein perfektes Beispiel dafür ist eine wegweisende Transaktion, die wir kürzlich abgeschlossen haben: ein rekordverdächtiges Anwesen im Wert von 17 Millionen Euro an der Strandseite der Golden Mile – ein Beweis dafür, wonach der „Value Hunter“ von 2026 sucht.
Ich sage meinen Kunden immer, dass es „Häuser“ gibt und dann gibt es „einzigartige Vermögenswerte“. Nehmen wir unseren jüngsten Verkauf im Wert von 17 Millionen Euro an der Strandseite der Golden Mile. Für den Laien ist es ein riesiges, 4.000 m² großes Anwesen mit zwei Villen und neun Schlafzimmern. Aber für den Markt ist es ein Stück Geschichte.
Das Haupthaus wurde von Melvin Villarroel entworfen. Wer Marbella kennt, kennt seine Arbeit – er ist der Mann, der die „Seele“ dieser Stadt geprägt hat, indem er den Marbella Club und Puente Romano erbaute. Wenn Sie ein Haus von Villarroel kaufen, erwerben Sie ein Sammlerstück.
Im aktuellen globalen Umfeld des Jahres 2026 gilt eine Immobilie dieses Kalibers als das ultimative „Vermächtnisobjekt“. Es handelt sich um ein weitläufiges Anwesen, das nur 100 Meter vom Strand entfernt liegt und von üppigen, altgewachsenen Gärten umgeben ist, die über Jahrzehnte hinweg gediehen sind.
Die Golden Mile folgt einer anderen Logik als der Rest des Marktes, da ihr Kernwert – Grundstücke in unmittelbarer Nähe des Marbella Clubs – den ultimativen Anker für Kapitalerhalt darstellt.
Neil Mailer: Aus Sicht der Bauträger beobachten wir nicht nur eine Verschiebung der Nachfrage, sondern auch eine Verschiebung der Erwartungen.
Käufer sind heute weitaus besser informiert und viel wählerischer. Sie kaufen nicht nur eine Immobilie, sondern investieren in ein Konzept, ein Serviceniveau und ein langfristiges Erlebnis. Genau hier haben Neubauprojekte einen klaren Vorteil gegenüber Bestandsimmobilien.
Einer der wichtigsten Faktoren dafür ist Qualität und Planungssicherheit. Bei Neubauprojekten wissen Käufer genau, was sie bekommen – gestützt durch moderne Baunormen, Garantien und einen deutlich geringeren unmittelbaren Instandhaltungsaufwand. Im Vergleich zu Bestandsimmobilien, bei denen oft vom ersten Tag an zusätzliche Investitionen erforderlich sind, wird dieser Unterschied sehr deutlich.
Wir kommen zudem gerade aus einem starken Verkäufermarkt, in dem die Preise für Bestandsimmobilien bis an ihre Grenzen getrieben wurden. Da neue, qualitativ hochwertigere Objekte mit besserer Ausstattung und effizienterem Design auf den Markt kommen, werden wir natürlich eine gewisse Preisanpassung bei älteren Immobilien erleben, die nicht den heutigen Erwartungen entsprechen. Der Markt wird selektiver, und nicht alle Immobilien werden sich im nächsten Zyklus gleich gut entwickeln.
Gleichzeitig legen Käufer immer mehr Wert auf unkomplizierten Immobilienbesitz. Viele von ihnen kommen aus dem Ausland und sind nicht ständig vor Ort, weshalb Aspekte wie Verwaltung, Sicherheit und langfristige Instandhaltung bei der Kaufentscheidung eine wesentlich größere Rolle spielen.
Dies ist auch der Grund, warum wir eine starke Nachfrage nach Marken- und Service-Projekten beobachten, bei denen dieses Maß an Beständigkeit bereits in das Produkt integriert ist.
Während also das Transaktionsvolumen auf nationaler Ebene schwanken mag, konzentriert sich die Nachfrage in Marbella zunehmend auf gut gelegene Projekte, die Klarheit, Qualität und langfristige Nutzbarkeit bieten.
Frage: Mit Blick auf die nächsten sechs Monate deuten die weltweiten Schlagzeilen darauf hin, dass die geopolitische Lage am Golf eine massive Welle privaten Kapitals in Richtung Mittelmeer lenken könnte. Wie bereitet sich Marbella darauf vor, und was ist der „X-Faktor“, der Spanien derzeit zum bevorzugten Ziel macht?
Bernd Dellwig: In den nächsten sechs Monaten erwarten wir eine „Flucht in die Klarheit“. Wenn die Volatilität in traditionellen Vermögenszentren sprunghaft ansteigt, sucht ein Investor in erster Linie nach einem Rechtsraum, der die Regeln nicht mitten im Spiel ändert.
Wir verzeichnen bereits einen Anstieg an Anfragen von vermögenden Familien, die ihren „Standort“ verlegen. Einige von ihnen möchten ihr Kapital verlagern – hier kommt beispielsweise das Beckham-Gesetz (Sondersteuerregelung) als unser größter Wettbewerbsvorteil zum Tragen. Für einen zugewanderten Fachmann oder Investor ist es ein unschlagbares Angebot, auf spanische Einkünfte mit einem Pauschalsatz von 24 % besteuert zu werden, während sein weltweites Vermögen sechs Jahre lang von der spanischen Steuer befreit bleibt. In einer Welt steigender Steuern hat Spanien damit praktisch eine „VIP-Spur“ für globale Talente und Kapital geschaffen.
Josevi Artacho: Die nächsten sechs Monate werden vom „Peak der Knappheit“ geprägt sein. Da dieses globale Kapital aus der Golfregion und Nordeuropa nun in Marbella ankommt, wird erwartet, dass das Angebot an „schlüsselfertigen“ Immobilien in erster Meereslinie zur Neige geht.
Aktuelle Prognosen für 2026 deuten darauf hin, dass die Preise für Luxusimmobilien in Marbella den nationalen Durchschnitt um weitere 7–9 % übertreffen werden, was genau auf diese geopolitische Verschiebung zurückzuführen ist. Erfahrene Investoren wissen, dass die „Kosten des Abwartens“ mittlerweile höher sind als die „Einstiegskosten“. Sie nutzen dieses sechsmonatige Zeitfenster, um sich Vermögenswerte zu sichern, bevor die nächste Welle der Preissteigerungen einsetzt. Sie suchen nicht mehr nach einem „Schnäppchen“, sondern nach einer sicheren Anlage.
Neil Mailer: Mit Blick auf die Zukunft liegt die größte Herausforderung nicht in der Nachfrage, sondern im Angebot.
Wir verzeichnen bereits ein gesteigertes Interesse seitens internationaler Käufer, insbesondere aus Märkten, die nach Stabilität, Lebensqualität und guter Erreichbarkeit innerhalb Europas suchen. Marbella erfüllt all diese Kriterien, doch das Angebot an geeigneten Objekten ist nach wie vor begrenzt.
Einer der Vorteile, die Neubauprojekte im aktuellen globalen Klima bieten, ist Flexibilität. Die Zahlungsstrukturen sind oft über einen längeren Zeitraum verteilt, was Käufern ein Maß an Stabilität und Planungssicherheit bietet, das bei Wiederverkaufsobjekten nicht immer möglich ist. In Zeiten der Unsicherheit wird dies zu einem wichtigen Faktor.
Aus Sicht der Projektentwicklung sind die Projekte, die sich in den nächsten sechs Monaten am besten entwickeln werden, diejenigen, die bereits weit fortgeschritten, preislich angemessen und klar im Markt positioniert sind.
Käufer, die ihr Kapital schnell bewegen, wollen keine unnötigen Risiken eingehen. Sie wollen etwas, das sie sich jetzt sichern können, mit einem klaren Zeitplan und Vertrauen in das, was sie kaufen.
Deshalb wird der Unterschied zwischen gut strukturierten Bauprojekten und allen anderen immer deutlicher. Projekte, die den aktuellen Erwartungen der Käufer entsprechen, werden sich schnell verkaufen, während andere sich anpassen müssen.
Fazit: Ein strategisches Zeitfenster für die Vorbereiteten
Der Markt für 2026 steht an einem entscheidenden Scheideweg. Marbella hat sich von den globalen Normen abgekoppelt und bietet damit eine einmalige Gelegenheit für diejenigen, die institutionelle Stabilität suchen. Angetrieben von starken geopolitischen Impulsen konzentriert sich das Kapital vermögender Investoren aus der Golfregion und Nordeuropa nun auf traditionelle Vermögenswerte. Wie unser jüngster Rekordverkauf einer Strandimmobilie für 17 Millionen Euro zeigt, verlangt der Markt einen erheblichen Aufschlag für architektonische Qualität, schlüsselfertige Übergabe und kompromisslose Privatsphäre.