De la volatilité à la valeur : pourquoi les changements mondiaux redéfinissent le marché immobilier de Marbella

Dans un monde marqué par des frontières en constante évolution et un rééquilibrage économique, Marbella a dépassé sa réputation de simple « station balnéaire » pour devenir une destination d’investissement stratégique. Afin de décrypter le paysage de 2026, nous nous entretenons avec les trois piliers d’Engel & Völkers Marbella, nos experts chargés de gérer la plus importante migration de capitaux nationale et internationale à Marbella.

Bernd Dellwig | Directeur commercial: Marbella East & Puerto Banús Figure de référence sur le marché immobilier de Marbella depuis 25 ans, Bernd possède une intuition « de terrain » sans pareille pour repérer les zones les plus dynamiques de la côte. Du luxe effervescent de la Marina aux dunes paisibles et ensoleillées de l’Est, son expertise dans l’identification d’opportunités uniques, en parfaite adéquation avec des modes de vie sur mesure, offre à ses clients un avantage stratégique. Pour Bernd, chaque transaction est un « actif patrimonial », un investissement financier protégé par une qualité de vie sans compromis.

José Vicente Artacho | Directeur commercial: Golden Mile & West Fort d’une carrière prestigieuse s’étendant sur plus de 25 ans, Josevi est devenu une référence incontournable dans les quartiers les plus huppés d’Europe du Sud. Diplômé en commerce international (États-Unis) et doté d’une solide expérience dans l’immobilier et l’analyse de marché, il est spécialisé dans le positionnement stratégique d’actifs et les acquisitions dans le segment ultra-haut de gamme. Ayant traversé de nombreux cycles de marché, Josevi reste le conseiller privilégié des familles exigeantes qui souhaitent s’implanter dans les enclaves hautement sécurisées de Marbella.

Neil Mailer | Responsable des nouveaux projets: Spécialisé dans les nouveaux programmes immobiliers, Neil travaille en étroite collaboration avec les promoteurs, les investisseurs et les acheteurs à Marbella. Son rôle consiste principalement à identifier les opportunités, à définir le positionnement des produits et à s’assurer que chaque projet réponde à la demande actuelle du marché. Fort d’une expérience combinant la vente, la gestion et de nombreuses années passées sur les chantiers, il apporte une compréhension pratique de la manière dont les projets sont conçus, construits et livrés. Cela lui permet d’évaluer les projets non seulement d’un point de vue commercial, mais aussi en termes de qualité, de fonctionnalité et de valeur à long terme. Il travaille en étroite collaboration avec toutes les parties prenantes concernées, contribuant ainsi à assurer une transition en douceur, de la conception à la vente.

Question : Des données récentes indiquent un recul général du nombre d’acheteurs étrangers en Espagne. Pourtant, les perspectives pour 2026 semblent aller à l’encontre de la tendance nationale. Pourquoi Marbella fait-elle figure d’exception ?

Bernd Dellwig: Au cours de mes 25 années d’activité à Marbella Est et à Puerto Banús, j’ai été témoin d’un changement radical dans la façon dont les gens perçoivent la valeur. L’époque des « chasseurs de bonnes affaires » est révolue. Les données dont nous disposons en 2026 confirment ce que je répète sans cesse à nos clients : la résilience des actifs est le seul critère qui compte. Si l’on examine les cinq dernières années dans l’Est, la trajectoire est stupéfiante. En 2021, le prix médian des biens immobiliers à Marbella Est s’élevait à 2 664 €/m². À la fin de 2025, ce chiffre avait grimpé à 4 349 €/m². Il ne s’agit pas seulement d’une croissance ; c’est un marché qui se réévalue.

Le prix médian inclut tous les types de biens immobiliers : terrains, appartements, villas et maisons de ville – Source : Portail des notaires

De plus, nous constatons un changement de comportement significatif : les acheteurs accordent désormais davantage d’importance aux équipements et aux prestations offerts par la maison qu’à l’emplacement traditionnel proprement dit. En 2026, la propriété « idéale », celle qui offre un spa privé, un système de sécurité de haut niveau et des bureaux à domicile de qualité professionnelle, est devenue une fin en soi. Les acheteurs avertis d’aujourd’hui sont prêts à changer d’emplacement si les équipements intérieurs, l’amélioration du mode de vie et la rentabilité financière offrent une valeur globale supérieure.

Josevi Artacho: Dans le contexte du Golden Mile, il faut cesser de le considérer comme un simple « bien immobilier » et commencer à le voir comme une « monnaie d’héritage ». Depuis les années 1960, ce quartier est un refuge pour les familles les plus en vue d’Europe. Sa résilience tient à son histoire, à sa rareté et à son prestige. Même lorsque le marché espagnol dans son ensemble connaît un ralentissement, le Golden Mile subit une « compression de la valeur », où une offre limitée vient à la rencontre d’une demande mondiale en constante augmentation.

Un exemple parfait de ce phénomène est une transaction historique que nous avons récemment conclue : une propriété record de 17 millions d’euros située côté plage sur le Golden Mile, qui témoigne de ce que recherche le « chasseur de valeur » de 2026.

Je dis toujours à mes clients qu’il y a des « maisons », et puis il y a des « actifs uniques ». Prenons notre récente vente de 17 millions d’euros sur le Golden Mile, côté plage. Pour un œil non averti, il s’agit d’un immense domaine de 4 000 m² comprenant deux villas et neuf chambres. Mais pour le marché, c’est un morceau d’histoire.

La maison principale a été conçue par Melvin Villarroel. Si vous connaissez Marbella, vous connaissez son œuvre : c’est l’homme qui a défini « l’âme » de cette ville en construisant le Marbella Club et le Puente Romano. Lorsque vous achetez une maison de Villarroel, vous achetez une pièce de collection.

Dans le contexte mondial actuel de 2026, une propriété de cette envergure s’impose comme le « bien patrimonial » par excellence. Il s’agit d’un vaste domaine situé à seulement 100 mètres de la plage, entouré de jardins luxuriants et matures qui ont prospéré au fil des décennies.

Le Golden Mile obéit à une logique différente de celle du reste du marché, car son atout principal, à savoir les terrains adjacents au Marbella Club, constitue le gage ultime de la préservation du capital.

Neil Mailer: Du point de vue de l’immobilier neuf, ce à quoi nous assistons n’est pas seulement une évolution de la demande, mais aussi une évolution des attentes.

Les acheteurs d’aujourd’hui sont bien mieux informés et bien plus sélectifs. Ils n’achètent pas seulement un bien immobilier, ils adhèrent à un concept, à un niveau de service et à une expérience à long terme. C’est là que les programmes immobiliers neufs présentent un avantage indéniable par rapport aux biens existants.

La qualité et la prévisibilité sont deux des principaux moteurs de cette tendance. Avec les nouveaux programmes immobiliers, les acheteurs savent exactement ce qu’ils obtiennent, grâce à des normes de construction modernes, des garanties et des besoins d’entretien immédiats bien moindres. Comparé aux biens en revente, qui nécessitent souvent des investissements supplémentaires dès le premier jour, cette différence est très nette.

Nous sortons également d’un marché fortement favorable aux vendeurs, où les prix de la revente avaient atteint leurs limites. À mesure que de nouveaux biens de meilleure qualité arrivent sur le marché, dotés de meilleurs équipements et d’une conception plus efficace, nous assisterons naturellement à un certain ajustement des prix des biens plus anciens qui ne répondent pas aux attentes actuelles. Le marché devient plus sélectif, et tous les biens ne se comporteront pas de la même manière au cours du prochain cycle.

Parallèlement, les acheteurs accordent de plus en plus d’importance à la facilité de gestion. Beaucoup d’entre eux sont étrangers et ne résident pas ici à plein temps ; par conséquent, des aspects tels que la gestion, la sécurité et l’entretien à long terme jouent un rôle bien plus important dans leur processus de décision.

C’est également la raison pour laquelle nous constatons une forte demande pour les programmes immobiliers de marque et avec services, où ce niveau de cohérence est intégré au produit.

Ainsi, alors que les volumes de transactions peuvent fluctuer au niveau national, à Marbella, la demande se concentre de plus en plus sur des programmes immobiliers bien situés qui offrent clarté, qualité et fonctionnalité à long terme.

Question : Si l’on se projette dans les six prochains mois, l’actualité internationale laisse penser que la situation géopolitique dans le Golfe pourrait rediriger un afflux massif de capitaux privés vers la Méditerranée. Comment Marbella se prépare-t-elle à cette éventualité, et quel est le « facteur X » qui fait de l’Espagne la destination de choix en ce moment ?

Bernd Dellwig: Au cours des six prochains mois, nous prévoyons un « exode vers la clarté ». Lorsque la volatilité s’intensifie dans les centres financiers traditionnels, la première chose qu’un investisseur recherche, c’est une juridiction qui ne changera pas les règles en cours de route.

Nous constatons déjà une forte augmentation des demandes de renseignements de la part de familles fortunées qui déplacent leur « base d’opérations ». Certaines d’entre elles cherchent à délocaliser leurs capitaux ; c’est là, par exemple, que la loi Beckham (régime fiscal spécial) devient notre principal avantage concurrentiel. Pour un professionnel ou un investisseur qui s’installe en Espagne, être imposé à un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus espagnols tout en bénéficiant d’une exonération fiscale sur ses actifs mondiaux pendant six ans constitue une offre imbattable. Dans un contexte de hausse des impôts, l’Espagne a en effet créé une « voie VIP » pour les talents et les capitaux internationaux.

Josevi Artacho: Les six prochains mois seront marqués par le « pic de rareté ». À mesure que ces capitaux internationaux provenant du Golfe et d’Europe du Nord afflueront à Marbella, l’offre de biens immobiliers « clés en main » en première ligne devrait s’amenuiser.

Les prévisions actuelles pour 2026 indiquent que les prix de l’immobilier de luxe à Marbella dépasseront la moyenne nationale de 7 à 9 % supplémentaires, sous l’effet de ce même bouleversement géopolitique. Les investisseurs avisés comprennent que le « coût de l’attente » est désormais plus élevé que le « coût d’entrée ». Ils profitent de cette fenêtre de six mois pour s’assurer des actifs avant que la prochaine vague de hausse des prix ne frappe. Ils ne recherchent plus une « bonne affaire » ; ils recherchent un placement sûr.

Neil Mailer: À l’avenir, le principal défi ne réside pas dans la demande, mais dans l’offre.

Nous constatons déjà un intérêt croissant de la part des acheteurs internationaux, en particulier ceux issus de marchés en quête de stabilité, d’un certain art de vivre et d’une bonne accessibilité au sein de l’Europe. Marbella répond à tous ces critères, mais l’offre de biens adaptés reste limitée.

L’un des avantages offerts par les nouveaux programmes immobiliers dans le contexte mondial actuel est la flexibilité. Les modalités de paiement sont souvent échelonnées dans le temps, ce qui offre aux acheteurs un niveau de stabilité et de prévisibilité qui n’est pas toujours possible dans le cadre d’une revente. En période d’incertitude, cela devient un facteur important.

Du point de vue du développement, les projets qui obtiendront les meilleurs résultats au cours des six prochains mois sont ceux qui sont déjà bien avancés, dont les prix sont raisonnables et qui sont clairement positionnés sur le marché.

Les acheteurs qui mobilisent rapidement des capitaux ne cherchent pas à prendre des risques inutiles. Ils veulent quelque chose qu’ils peuvent obtenir dès maintenant, avec un calendrier précis et la certitude de ce qu’ils achètent.

C’est pourquoi l’écart entre les programmes immobiliers bien structurés et tous les autres devient de plus en plus visible. Les projets qui répondent aux attentes actuelles des acheteurs se vendront rapidement, tandis que les autres devront s’adapter.

Le marché de 2026 se trouve à un tournant décisif. Marbella s’est affranchie des normes mondiales, offrant ainsi une opportunité unique à ceux qui recherchent une stabilité institutionnelle. Portés par un puissant vent favorable géopolitique, les capitaux fortunés provenant du Golfe et d’Europe du Nord se concentrent désormais sur les actifs patrimoniaux. Comme en témoigne notre récent record de 17 millions d’euros pour une propriété en bord de mer, le marché accorde une prime significative à la qualité architecturale, à la disponibilité immédiate et à une intimité sans compromis.