En un mundo caracterizado por fronteras cambiantes y reajustes económicos, Marbella ha superado su reputación de mero «centro turístico» para convertirse en un destino estratégico de inversión. Para descifrar el panorama de 2026, nos reunimos con los tres pilares de Engel & Völkers Marbella, nuestros expertos encargados de gestionar la migración de patrimonio nacional e internacional más significativa en Marbella.
Bernd Dellwig | Director de ventas: Marbella East & Puerto Banús Bernd, una figura de referencia en el mercado inmobiliario de Marbella desde hace 25 años, posee una intuición «sobre el terreno» sin igual para detectar las zonas más dinámicas de la costa. Desde el lujo deslumbrante de la Marina hasta las tranquilas y soleadas dunas del Este, su experiencia a la hora de identificar oportunidades únicas que se adaptan a estilos de vida personalizados proporciona a los clientes una ventaja estratégica. Para Bernd, cada transacción es un «activo patrimonial», una inversión financiera protegida por una calidad de vida sin concesiones.
José Vicente Artacho | Director de ventas: Milla de Oro & West Con una ilustre trayectoria profesional de más de 25 años, Josevi se ha convertido en sinónimo de las zonas más prestigiosas del sur de Europa. Licenciado en Negocios Internacionales (EE. UU.) y con una amplia experiencia en el sector inmobiliario y el análisis de mercados, está especializado en el posicionamiento estratégico de activos y en adquisiciones de propiedades de lujo. Tras haber atravesado múltiples ciclos de mercado, Josevi sigue siendo el asesor principal de familias exigentes que buscan establecerse en los enclaves de alta seguridad de Marbella.
Neil Mailer | Manager Promociones de Obra Nueva: Con un marcado interés por las nuevas promociones inmobiliarias, Neil colabora estrechamente con promotores, inversores y compradores en toda Marbella. Su labor se centra en identificar oportunidades, definir el posicionamiento de los productos y garantizar que cada proyecto se ajuste a la demanda actual del mercado. Con una trayectoria que combina ventas, gestión y años de experiencia en la construcción in situ, aporta un conocimiento práctico de cómo se diseñan, construyen y entregan las promociones. Esto le permite evaluar los proyectos no solo desde una perspectiva comercial, sino también en términos de calidad, funcionalidad y valor a largo plazo. Trabaja en estrecha colaboración con todas las partes implicadas, lo que ayuda a garantizar una transición fluida desde el concepto hasta la venta.
Divergencia del mercado: el paso de las transacciones masivas a las adquisiciones de alto valor
Pregunta: Los datos recientes apuntan a un descenso generalizado de los compradores extranjeros en toda España. Sin embargo, las perspectivas para 2026 parecen contradecir la tendencia nacional. ¿Por qué Marbella es un caso aparte?
Bernd Dellwig: En mis 25 años de experiencia en Marbella Este y Puerto Banús, he sido testigo de un cambio fundamental en la forma en que la gente percibe el valor. Hemos dejado atrás la era del «cazador de gangas». Los datos que observamos en 2026 confirman lo que he venido diciendo a nuestros clientes: la resiliencia de los activos es el único indicador que importa. Si se analizan los últimos cinco años en la zona este, la trayectoria es asombrosa. En 2021, el precio medio de las propiedades en Marbella Este era de 2.664 €/m². A finales de 2025, esa cifra ascendió a 4.349 €/m². Eso no es solo crecimiento; es un mercado que se está reevaluando a sí mismo.
El precio medio incluye todo tipo de inmuebles: solares, apartamentos, chalés y adosados. – Fuente: Portal Notarial
Además, estamos observando un cambio de comportamiento significativo: los compradores dan ahora más importancia a las comodidades del interior de la vivienda que a la ubicación tradicional concreta. En 2026, la propiedad «perfecta» —aquella que ofrece un spa privado, un alto nivel de seguridad y oficinas en casa de calidad profesional— se ha convertido en el destino en sí mismo. Los compradores exigentes de hoy en día están dispuestos a cambiar de ubicación si las comodidades internas, la mejora del estilo de vida y la lógica financiera ofrecen un valor total superior.
Josevi Artacho: En el contexto de la Milla de Oro, hay que dejar de considerarla como un «activo inmobiliario» y empezar a verla como una «moneda de valor atemporal». Desde la década de 1960, esta zona ha sido un refugio para las familias más destacadas de Europa. Su resistencia es fruto de la historia, la escasez y el prestigio. Incluso cuando el mercado inmobiliario español en general registra una caída en el volumen de transacciones, la Milla de Oro experimenta una «compresión del valor», en la que la oferta limitada se enfrenta a una demanda global cada vez mayor.
Un ejemplo perfecto de ello es una operación histórica que hemos cerrado recientemente: una propiedad que ha batido récords, valorada en 17 millones de euros, situada en la zona de playa de la Milla de Oro, un testimonio de lo que busca el «cazador de valor» de 2026.
Siempre les digo a mis clientes que hay «casas» y luego hay «activos únicos». Tomemos como ejemplo nuestra reciente venta de 17 millones de euros en la Milla de Oro, frente al mar. Para el ojo inexperto, se trata de una enorme finca de 4.000 m² con dos villas y nueve dormitorios. Pero para el mercado, es un pedazo de historia.
La casa principal fue diseñada por Melvin Villarroel. Si conoce Marbella, conoce su obra; es el hombre que definió el «alma» de esta ciudad al construir el Marbella Club y Puente Romano. Cuando compra una vivienda de Villarroel, está comprando una pieza de coleccionista.
En el clima global actual de 2026, una propiedad de este calibre se erige como el «activo patrimonial» definitivo. Estamos hablando de una extensa finca situada a tan solo 100 metros de la playa, rodeada de exuberantes jardines maduros que han florecido a lo largo de décadas.
La Milla de Oro funciona con una lógica diferente al resto del mercado porque su activo principal, los terrenos adyacentes al Marbella Club, son el pilar definitivo para la preservación del capital.
Neil Mailer: Desde el punto de vista inmobiliario, lo que estamos viendo no es solo un cambio en la demanda, sino un cambio en las expectativas.
Los compradores de hoy en día están mucho mejor informados y son mucho más selectivos. No solo compran una vivienda, sino que se decantan por un concepto, un nivel de servicio y una experiencia a largo plazo. Ahí es donde las promociones de nueva construcción tienen una clara ventaja sobre el parque inmobiliario tradicional.
Uno de los factores clave que impulsan esta tendencia es la calidad y la previsibilidad. Con las promociones nuevas, los compradores saben exactamente lo que están adquiriendo, respaldado por normas de construcción modernas, garantías y un mantenimiento inmediato mucho menor. En comparación con las viviendas de segunda mano, en las que a menudo se requiere una inversión adicional desde el primer día, esa diferencia se hace muy evidente.
Además, estamos saliendo de un mercado claramente favorable para los vendedores, en el que los precios de reventa se habían disparado hasta sus límites. A medida que salgan al mercado nuevas viviendas de mayor calidad, con mejores prestaciones y un diseño más eficiente, es natural que se produzca un cierto ajuste de precios en las propiedades más antiguas que no se ajustan a las expectativas actuales. El mercado se está volviendo más selectivo, y no todas las propiedades obtendrán los mismos resultados en el próximo ciclo.
Al mismo tiempo, los compradores están dando más importancia a la facilidad de gestión de la propiedad. Muchos son extranjeros que no residen aquí a tiempo completo, por lo que aspectos como la gestión, la seguridad y el mantenimiento a largo plazo desempeñan un papel mucho más importante en el proceso de toma de decisiones.
Esta es también la razón por la que estamos observando una fuerte demanda de promociones de marca y con servicios, en las que ese nivel de consistencia está integrado en el producto.
Así pues, aunque los volúmenes de transacciones puedan fluctuar a nivel nacional, en Marbella la demanda se está concentrando cada vez más en torno a promociones bien situadas que ofrecen claridad, calidad y usabilidad a largo plazo.
Pregunta: Si echamos un vistazo a las perspectivas para los próximos seis meses, los titulares internacionales apuntan a que la situación geopolítica del Golfo podría desviar una enorme oleada de capital privado hacia el Mediterráneo. ¿Cómo se está preparando Marbella para ello y cuál es el «factor X» que convierte a España en el destino preferido en estos momentos?
Bernd Dellwig: En los próximos seis meses, prevemos una «huida hacia la claridad». Cuando la volatilidad se dispara en los centros tradicionales de gestión patrimonial, lo primero que busca un inversor es una jurisdicción que no cambie las reglas a mitad de partida.
Ya estamos observando un aumento de las consultas por parte de familias con un elevado patrimonio que están trasladando su «base de operaciones». Algunas de ellas buscan trasladar su capital; por ejemplo, aquí es donde la Ley Beckham (Régimen Fiscal Especial) se convierte en nuestra mayor ventaja competitiva. Para un profesional o inversor que se traslada, tributar a un tipo fijo del 24 % sobre los ingresos obtenidos en España, al tiempo que sus activos mundiales quedan exentos del impuesto español durante seis años, es una propuesta inmejorable. En un mundo de impuestos al alza, España ha creado de hecho una «vía VIP» para el talento y el capital global.
Josevi Artacho: Los próximos seis meses estarán marcados por el «pico de escasez». A medida que este capital global procedente del Golfo y del norte de Europa llegue a Marbella, se prevé que el stock de propiedades en primera línea «llave en mano» se reduzca.
Las previsiones actuales para 2026 apuntan a que los precios del sector de lujo en Marbella superarán la media nacional en un 7-9 % adicional, impulsados precisamente por este cambio geopolítico. Los inversores sofisticados comprenden que el «coste de esperar» es ahora mayor que el «coste de entrada». Están aprovechando este margen de seis meses para asegurarse activos antes de que llegue la próxima ola de revalorización de precios. Ya no buscan una «ganga», sino una inversión segura.
Neil Mailer: De cara al futuro, el principal reto no es la demanda, sino la oferta.
Ya estamos observando un creciente interés por parte de compradores internacionales, especialmente de mercados que buscan estabilidad, calidad de vida y facilidad de acceso dentro de Europa. Marbella cumple todos esos requisitos, pero la disponibilidad del producto adecuado sigue siendo limitada.
Una de las ventajas que ofrecen las nuevas promociones en el contexto global actual es la flexibilidad. Las estructuras de pago suelen estar repartidas a lo largo del tiempo, lo que proporciona a los compradores un nivel de estabilidad y planificación que no siempre es posible con la compraventa de segunda mano. En períodos de incertidumbre, eso se convierte en un factor importante.
Desde el punto de vista de la promoción inmobiliaria, los proyectos que obtendrán mejores resultados en los próximos seis meses son aquellos que ya están muy avanzados, tienen un precio adecuado y están claramente posicionados en el mercado.
Los compradores que mueven capital rápidamente no buscan asumir riesgos innecesarios. Quieren algo que puedan asegurar ahora, con un calendario claro y confianza en lo que están comprando.
Por eso la brecha entre las promociones bien estructuradas y el resto es cada vez más evidente. Los proyectos que se ajusten a las expectativas actuales de los compradores se venderán rápidamente, mientras que otros tendrán que adaptarse.
Conclusión: Una oportunidad estratégica para quienes estén preparados
El mercado de 2026 se encuentra en una encrucijada decisiva. Marbella se ha desvinculado de las tendencias globales, lo que ha creado una oportunidad única para quienes buscan estabilidad institucional. Impulsado por un potente viento a favor geopolítico, el capital de alto patrimonio procedente del Golfo y del norte de Europa se está concentrando ahora en activos patrimoniales. Como demuestra nuestro reciente récord de 17 millones de euros en la costa, el mercado exige una prima significativa por el prestigio arquitectónico, la disponibilidad inmediata y una privacidad sin concesiones.