Important allègement fiscal pour les propriétaires de biens immobiliers non européens en Espagne : Les dépenses de location désormais déductibles

L’Espagne a fait un pas important vers l’égalisation des conditions de concurrence pour les investisseurs immobiliers internationaux. Suite à une décision révolutionnaire de l’Audience nationale espagnole, les propriétaires immobiliers non européens en Espagne peuvent désormais déduire leurs frais de location, demander des remboursements d’impôts et réduire leurs futures dettes fiscales.

Pour les acheteurs internationaux de pays tels que le Royaume-Uni, les États-Unis, le Moyen-Orient et d’autres pays, ce changement apporte un traitement fiscal plus équitable et renforce la confiance dans les investissements dans des destinations espagnoles de premier ordre telles que Marbella, la Costa del Sol et d’autres zones côtières très prisées.

Jusqu’à récemment, les propriétaires immobiliers de pays non membres de l’UE qui louaient en Espagne étaient soumis à des règles strictes qui les empêchaient de déduire les frais de location quotidiens. Cela signifiait qu’ils devaient déclarer l’intégralité des revenus locatifs bruts, qui étaient taxés à 24 %.

En revanche, les propriétaires de l’UE pouvaient déduire des frais tels que

• Taxes communautaires et entretien
• Nettoyage et réparations
• Assurance et IBI (impôt foncier)
• Intérêts hypothécaires et frais d’agence

Les citoyens de l’UE ne payaient que 19 % d’impôts sur leurs revenus locatifs nets (après déduction des dépenses), tandis que les propriétaires non européens devaient supporter une charge injustement élevée. Ce système inégalitaire a été largement critiqué et la Cour nationale espagnole vient de confirmer qu’il était discriminatoire.

L’affaire a été déclenchée par un propriétaire américain d’un bien immobilier à Barcelone , qui a contesté l’attitude de l’administration fiscale espagnole. La Cour a donné raison à l’investisseur en s’appuyant sur des arrêts de la Cour de justice des Communautés européennes et de la Cour suprême espagnole, qui avaient toutes deux déjà rejeté un traitement fiscal discriminatoire fondé sur la nationalité ou la résidence.

Résultat : la résidence ne peut plus être invoquée pour justifier l’introduction de règles fiscales plus strictes. Cette décision ouvre la possibilité à des milliers de propriétaires non-européens de réclamer le remboursement des impôts payés en trop et de bénéficier à l’avenir d’un traitement fiscal plus équitable.

Désormais, les propriétaires de biens immobiliers situés hors de l’UE en Espagne pourront déduire les dépenses légitimes lors de la déclaration de leurs revenus locatifs, ce qui réduira considérablement leur charge fiscale globale.

• Les remboursements : De nombreux investisseurs non européens peuvent désormais demander le remboursement des montants payés en trop au cours des années précédentes où les dépenses étaient exclues.
• Des impôts futurs moins élevés : Les dépenses déductibles réduisent le revenu imposable et rendent les investissements locatifs plus rentables.
• Plus de certitude : le jugement renforce la confiance des investisseurs, en particulier celle des acheteurs britanniques et américains, marchés clés pour Marbella et la Costa del Sol.

Bien que les taux d’imposition soient différents (19 % dans l’UE et 24 % en dehors de l’UE), la possibilité de déduire les dépenses apporte un traitement beaucoup plus équitable et une plus grande sécurité.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en dehors de l’UE, vous pouvez peut-être récupérer des milliers d’euros d’impôts payés en trop. Voici la procédure étape par étape :

1. Rassembler les documents – rassembler les enregistrements des revenus locatifs, les factures (« factures ») et les déclarations antérieures selon le modèle 210 .
2. Préparer les déclarations rectificatives – modifier les déclarations antérieures (généralement les 4 dernières années) sur la base des revenus locatifs nets. Joindre des références à l’arrêt de la Cour nationale de justice (août 2025) et aux principes de la législation européenne.
3. Dépôt auprès de l’hacienda – Déposez le modèle 210 révisé en ligne ou par l’intermédiaire d’un représentant fiscal.
4. Conserver les enregistrements – Conservez tous les justificatifs pendant au moins 4 ans en cas de vérification ou de contestation.

Demandez l’aide d’un professionnel – Un conseiller fiscal ou un avocat peut s’assurer de l’exactitude de vos données et les renforcer.

Marbella est déjà l’une des destinations les plus attrayantes pour les acheteurs internationaux en Europe grâce à son style de vie luxueux, son ensoleillement et sa forte demande locative. Ce jugement offre une incitation supplémentaire qui fait de l’Espagne, et de Marbella en particulier, un endroit encore plus sûr et plus rentable pour investir.

En réduisant la charge fiscale et en apportant de la clarté aux investisseurs non européens, cette décision entraînera probablement une augmentation des ventes de biens immobiliers, des loyers de luxe et de la confiance générale dans le marché espagnol.

Cette décision historique offre aux propriétaires de biens immobiliers non communautaires en Espagne un traitement plus équitable, l’accès à des remboursements d’impôts et une protection juridique renforcée. Pour les investisseurs, cela signifie plus de rentabilité, plus de sécurité et plus de raisons de choisir Marbella et la Costa del Sol comme leur destination préférée.

Chez Engel & Völkers Marbella, nous travaillons chaque jour avec des clients internationaux et nous les accompagnons dans l’achat de biens immobiliers et dans les opportunités d’investissement.