Gran ventaja fiscal para los propietarios extracomunitarios en España: Los gastos de alquiler son ahora deducibles

España ha dado un gran paso hacia la igualdad de condiciones para los inversores inmobiliarios internacionales. Una sentencia histórica de la Audiencia Nacional permite ahora a los propietarios extracomunitarios de inmuebles en España deducir sus gastos de alquiler, solicitar la devolución de impuestos y reducir sus obligaciones fiscales futuras.

Para los compradores internacionales de países como el Reino Unido, EE.UU., Oriente Medio y otros, este cambio supone un trato fiscal más justo y aumenta la confianza a la hora de invertir en destinos españoles de primer orden como Marbella, la Costa del Sol y otras zonas costeras codiciadas.

Hasta hace poco, los propietarios extracomunitarios que alquilaban viviendas en España se enfrentaban a normas estrictas que les impedían deducir los gastos cotidianos del alquiler. Esto significaba que tenían que declarar los ingresos brutos del alquiler en su totalidad, gravados al 24%.

En cambio, los propietarios de la UE podían deducir gastos como los siguientes:

• Gastos de comunidad y mantenimiento
• Limpieza y reparaciones
• Seguros e IBI
• Intereses hipotecarios y comisiones de agencia

Los residentes en la UE sólo pagaban un 19% de impuestos sobre sus ingresos netos por alquiler (después de gastos), mientras que los propietarios extracomunitarios soportaban una carga injustamente elevada. Este sistema desigual fue ampliamente criticado, y la Audiencia Nacional española ha confirmado ahora que era discriminatorio .

El caso surgió a raíz de que un propietario estadounidense de una vivienda en Barcelona impugnara la posición de las autoridades fiscales españolas. El Tribunal dio la razón al inversor, citando sentencias del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas y del Tribunal Supremo español, que ya habían rechazado un trato fiscal discriminatorio basado en la nacionalidad o la residencia.

El resultado: la residencia ya no puede utilizarse como motivo para imponer normas fiscales más severas . Esta decisión abre la puerta a que miles de propietarios extracomunitarios puedan reclamar los impuestos pagados de más y beneficiarse de un trato fiscal más justo en el futuro.

A partir de ahora, los propietarios extracomunitarios en España podrán deducir los gastos legítimos al presentar la declaración de la renta, lo que reducirá significativamente su factura fiscal total.

• Devoluciones: Muchos inversores de fuera de la UE pueden ahora reclamar pagos en exceso de años anteriores en los que los gastos estaban excluidos.
• Menores impuestos futuros: Los gastos deducibles reducirán la renta imponible, haciendo más rentables las inversiones en alquiler.
• Más seguridad: La sentencia aumenta la confianza de los inversores, especialmente entre los compradores británicos y estadounidenses, mercados clave para Marbella y la Costa del Sol.

Aunque los tipos impositivos siguen siendo diferentes (19% UE frente a 24% no UE), la posibilidad de deducir gastos aporta un trato mucho más justo y una mayor seguridad.

Si es usted propietario de un inmueble no comunitario, puede tener derecho a reclamar la devolución de miles de euros en impuestos pagados de más. He aquí el proceso paso a paso:

1. Recopilar documentación – Recopilar registros de ingresos por alquiler, facturas («albaranes») y declaraciones anteriores del modelo 210 .
2. Preparar las declaraciones rectificativas – Modificar las declaraciones anteriores (normalmente los últimos 4 años) en función de los ingresos netos por alquiler. Adjuntar referencias a la sentencia de la Audiencia Nacional (agosto 2025) y a los principios del derecho de la UE.
3. Presentar a Hacienda – Presentar el Modelo 210 revisado por Internet o a través de un representante fiscal.
4. Conservar registros – Conservar todas las pruebas durante al menos 4 años en caso de revisión o recurso.

Busque ayuda profesional: un asesor fiscal o un abogado pueden garantizar la exactitud y reforzar su presentación.

Marbella ya es uno de los destinos más atractivos de Europa para los compradores internacionales, gracias a su estilo de vida de lujo, el sol y la fuerte demanda de alquileres. Esta sentencia proporciona un incentivo adicional, haciendo de España y Marbella en particular un lugar aún más seguro y rentable para invertir.

Al reducir las cargas fiscales y ofrecer claridad a los inversores de fuera de la UE, es probable que la decisión aumente las ventas de propiedades, los alquileres de lujo y la confianza general en el mercado español.

Esta sentencia histórica ofrece a los propietarios no comunitarios en España un trato más justo, acceso a devoluciones de impuestos y una mayor protección jurídica. Para los inversores, significa más rentabilidad, más seguridad y más razones para elegir Marbella y la Costa del Sol como su destino preferido.

En Engel & Völkers Marbella, trabajamos con clientes internacionales cada día guiándoles a través de la compra de propiedades y oportunidades de inversión.