Recorte del ITP en Andalucía para 2027: qué supone para la compra de viviendas en Marbella

Andalucía reducirá el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 % al 6,75 % en 2027 para las viviendas de segunda mano, según las medidas anunciadas por la Consejería de Hacienda el 24 de septiembre de 2026, que se incluirán en el proyecto de presupuesto para 2027. En una compra de 1 000 000 de euros, el impuesto pasa de 70 000 a 67 500 euros, lo que supone un ahorro de 2 500 euros.

• Qué cambia: el tipo general del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se reduce en 0,25 puntos porcentuales.
• Qué vendrá después: el Gobierno regional tiene previsto aplicar nuevas reducciones de 0,25 puntos al año, con el objetivo de alcanzar el 6 % al final de la legislatura.
• Lo que aún no es definitivo: la reducción forma parte de los presupuestos de 2027, cuya aprobación está prevista para diciembre de 2026.
• Lo que no cambia: las viviendas de obra nueva compradas a un promotor siguen estando sujetas al 10 % de IVA, más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), y no al ITP.
• Quién se beneficia: cualquier persona que compre una vivienda de segunda mano en Andalucía, incluidos los compradores internacionales y no residentes.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que paga el comprador al adquirir una vivienda de segunda mano en España. Se trata de un impuesto autonómico, por lo que cada comunidad autónoma fija su propio tipo impositivo, y se abona una sola vez, en el momento de la formalización, calculándose sobre el mayor de los siguientes importes: el precio pagado o el valor catastral de la vivienda. Solo se aplica a las viviendas de segunda mano compradas a un particular; una vivienda de obra nueva comprada a una promotora se grava de forma diferente, a través del IVA y del AJD (véase la comparación más abajo).

Ejemplo práctico. Compras un piso de segunda mano en Marbella por 1 175 000 €.

1. Tómese el valor catastral del inmueble: el mayor entre el precio de 1.175.000 € y el valor de referencia catastral (en la mayoría de los casos, el precio).
2. Aplíquese el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7 % en 2026, o 6,75 % una vez que entre en vigor el tipo de 2027.
3. Al 7 %: 1 175 000 € × 0,07 = 82 250 €. Al 6,75 %: 1 175 000 € × 0,0675 = 79 312,50 €.
4. Este importe se abona a la Junta de Andalucía, además de los gastos de notario, registro de la propiedad y honorarios de abogados, antes de que pueda inscribirse la venta.

El ITP varía considerablemente según la región, y Andalucía se sitúa actualmente en la mitad de la franja. Este dato resulta útil para los compradores que se trasladan desde otras partes de España.

Los tipos y los umbrales cambian con frecuencia, y los tipos reducidos están sujetos a condiciones específicas en cada región; utilice esta tabla como guía general y confirme el tipo vigente con un asesor local antes de elaborar el presupuesto para una compra fuera de Andalucía.

Desde 2021, Andalucía aplica un tipo impositivo único del 7 % a las viviendas de segunda mano, tras la unificación de los tramos impositivos anteriores. Los presupuestos de 2027 marcan el inicio de una segunda fase: reducciones anuales de 0,25 puntos porcentuales.

Una trayectoria orientativa hacia el 6 %. Si la Junta mantiene el ritmo anunciado, el tipo se situaría en el 6,75 % en 2027, en el 6,50 % en 2028, en el 6,25 % en 2029 y en el 6 % al final de la legislatura. Se trata de una proyección basada en el compromiso del Gobierno, no de un calendario aprobado: hasta ahora solo se ha anunciado el tipo impositivo para 2027.

La reducción de los tipos impositivos tiene poca relevancia en el mercado de Marbella, donde los precios se sitúan muy por encima de esos umbrales. Para casi todos nuestros compradores, lo que importa es el tipo impositivo general.

La reducción de 2027 supone un ahorro de 1.625 € en un piso de 650.000 € y de 19.875 € en una villa de 7.950.000 €. Hemos calculado el ITP sobre los precios de venta de las viviendas de segunda mano que figuran actualmente en la cartera de Engel & Völkers Marbella.

Stylish Apartment, 2 bed · 96 m² – €650,000. Ahorro en 2027: 1.625 €.

Renovated Duplex Penthouse, 3 bed · 169 m² – €1,175,000. Ahorro en 2027: €2,937.50.

Modern 4-Bedroom Apartment, 140 m² – €1,390,000. Ahorro en 2027: €3,475.

Golden Mile Townhouse, 3 bed · 271 m² – €1,395,000. Ahorro en 2027: €3,487.50.

Villa Las Palmeras – €4,500,000. Ahorro en 2027: €11,250.

Spectacular Duplex Penthouse, 5 bed · 576 m² – €6,900,000. Ahorro en 2027: €17,250.

Exceptional Villa – €7,950,000. Ahorro en 2027: €19,875.

Villa Ayantam – €12,750,000. Ahorro en 2027: €31,875.

Villa Sunset – €22,000,000. Ahorro en 2027: €55,000.

El cálculo aplica el tipo impositivo al precio anunciado. La base imponible real puede ser el valor catastral de referencia si este es superior al precio, y tanto los precios como la disponibilidad pueden variar. Todas las cifras son orientativas.

Qué significa esto para los compradores. En el rango de entre 1,2 y 1,4 millones de euros, donde se concentra gran parte de la demanda de apartamentos, áticos y adosados en Marbella, la rebaja de 2027 supone un ahorro de entre 3.000 y 3.500 euros aproximadamente. Se trata de un ahorro real, pero no debería ser el único factor a tener en cuenta a la hora de tomar una decisión: la ubicación, el estado del inmueble y la negociación del precio son mucho más importantes.

La reducción solo se aplica a las viviendas de segunda mano: una vivienda de nueva construcción comprada a un promotor sigue estando sujeta a un IVA del 10 % más el AJD, y ninguno de estos tipos se modifica en los Presupuestos Generales de 2027. Por lo tanto, incluso con el ITP al 6,75 %, la vivienda de segunda mano sigue siendo la opción más ventajosa desde el punto de vista fiscal.

Además del impuesto, hay que añadir los gastos habituales de cualquier compra: notario, registro de la propiedad, gestor y honorarios legales. Estos suelen suponer entre el 1 % y el 2 % del precio, dependiendo de la transacción, y no se ven afectados por esta reforma.

Los profesionales del sector inmobiliario que compran para revender tienen un régimen fiscal propio, sujeto a límites de valor y de tiempo. Esto no forma parte de esta rebaja, por lo que conviene consultar con un asesor fiscal.

No merece la pena retrasar una compra que te conviene por unos 0,25 puntos porcentuales de impuesto, pero sí que vale la pena coordinar la fecha de formalización si ya estás negociando. Aspectos que debes revisar con tu abogado:

1. Fecha de la escritura. Por regla general, el impuesto vence en el momento de la firma de la escritura, por lo que el tipo aplicable sería el vigente en esa fecha. Una escritura firmada a partir del 1 de enero de 2027 se gravaría, en principio, al 6,75 %, siempre que se apruebe el presupuesto.
2. Aprobación de los presupuestos. Se espera que tenga lugar en diciembre de 2026. Hasta entonces, la reducción es solo un anuncio.
3. Precio y mercado. Negociar un 1 % de descuento sobre el precio supone un ahorro cuatro veces mayor que la reducción de 2027. Esperar un trimestre también podría significar perder la vivienda o pagar más por ella.
4. Calendario del vendedor. Si el vendedor acepta que la formalización se realice en enero, el comprador se beneficia sin tener que renunciar a la vivienda que desea.

Nuestros asesores de Engel & Völkers Marbella pueden ayudarte a planificar la compra junto con un abogado y un asesor fiscal independientes.